01.10.2020
Kostenübersicht für den Aargau
Interessen
Über die letzten Jahre hinweg sind die Mietpreise im Aargau gestiegen. Jetzt geraten sie zunehmend unter Druck. Dennoch dürfte es vor allem in den Zentren noch eine Weile dauern, bis eine Mietpreissenkung spürbar ist. Die gute Nachricht: Auch wenn es im Kanton Hochpreisgebiete gibt, so liegen die Preise im gesamtschweizerischen Vergleich unter dem Durchschnitt.
Die Mietpreise im Aargau sind unter Druck
Sie haben eine neue Stelle im Kanton Aargau gefunden, möchten nicht mehr pendeln und suchen sich darum eine Wohnung in der Nähe? Dann haben sie gute Chancen: Der Aargau zählt schweizweit zu den Kantonen mit dem höchsten Leerwohnungsbestand. Darüber hinaus ist die Tendenz in vielen Regionen steigend. Trotzdem werden weiter fleissig Mietwohnungen gebaut. In Zeiten von Negativzinsen ist die Investition in Immobilien immer noch eine beliebte Variante, Geld anzulegen. Das führte in den letzten Jahren zu einer regelrechten Explosion der Zahl von Mietwohnungsprojekten.
Doch lebt es sich im Aargau angesichts dieses grossen Angebots auch am günstigsten? Dafür sehen wir uns an, wie viel man im zweiten Quartal 2019 für eine Musterwohnung ausgeben musste. Die Musterwohnung hat 3½ Zimmer auf einer Fläche von 90 Quadratmetern, ist 17-jährig und von guter Qualität.
Wo ist es im Aargau am teuersten?
Die höchsten Mietwohnungspreise – nämlich über 2150 Franken – bezahlte man in den Fricktaler Gemeinden Magden, Kaiseraugst und Rheinfelden sowie in der Stadt Baden und den benachbarten Gemeinden Wettingen und Ennetbaden. Aber auch Bergdietikon, Killwangen und Oberwil-Lieli konnten bei diesen Preisen mithalten. Alles Gemeinden also, die am Rand des Kantons und damit entweder nahe bei Zürich oder bei Basel liegen. Auffällig viele günstige Wohnungen finden sich in der Region Aargau Süd – zum Beispiel in Menziken oder Schmiedrued, wo die Musterwohnung für weniger als 1650 Franken zu haben ist. Diese interaktive Karte gibt einen Überblick über die Preise in den verschiedenen Regionen.
Doch welche Faktoren beeinflussen überhaupt die Wohnungspreise? Wie gesagt: Die Preise sind höher, wenn die Wohnungen näher bei grossen Städten wie Basel oder Zürich liegen. Hier spielt der Markt und die Nachfrage ist hoch. Der kantonsweit hohe Leerwohnungsbestand hatte bis 2019 erst vereinzelt Auswirkungen auf die Mietpreise, die wegen des Überangebots theoretisch sinken müssten. Was man hingegen gut beobachten kann, ist der Einfluss des hohen Leerwohnungsbestands auf die Art der Bewirtschaftung der Wohnungen: Die Vermieter*innen locken mit Gratismonaten, in denen man keinen Zins zahlt, mit Gutscheinen für nahegelegene Einkaufszentren oder sogar mit sogenannten Staffelmieten, mit denen Mieter*innen für drei Jahre an eine Wohnung gebunden werden und dafür im Voraus genau wissen, wann der Mietzins aufschlägt.
Die Autor*innen der NAB-Regionalstudie 2019, die sich mit dem Aargauer Immobilienmarkt beschäftigt, gehen aber davon aus, dass sich die Preisentwicklung in absehbarer Zeit umkehren wird. Sie schreiben: «Die hohe Leerwohnungsziffer bei Mietwohnungen zeigt, dass die verstärkten Vermarktungsbemühungen und die eingesetzten Zusatzanreize nicht ausreichen, um die vorhandenen Überangebote abzubauen. Die Schere zwischen Nachfrage und Angebot ist dafür schlicht zu gross. Letztlich führt kein Weg an Mietpreiskorrekturen vorbei. Der zunehmende Einsatz von Gratis-Monaten spricht hier eine klare Sprache. Darauf deuten auch die Angebotsmieten hin, die bereits seit zwei bis drei Jahren sinkende Marktmieten signalisieren. So sind die Mieten von inserierten Mietwohnungen in den letzten zwölf Monaten im Landesmittel um 1.5% gesunken. In Anbetracht der immer noch beachtlichen Projektpipeline dürften sinkende Wohnungsmieten im Kanton Aargau vielerorts auch weiterhin die Norm sein.»
Günstigeren Wohnraum bieten die Wohnbaugenossenschaften an. Auch wenn der Kanton Aargau mit 0,4 Prozent einen tiefen Anteil an genossenschaftlichem Wohnen ausweist – der Schweizer Durchschnitt liegt bei 3 Prozent –, so gibt es doch einige Genossenschaften, die in verschiedenen Regionen aktiv sind. Mit über 900 Wohnungen in der Region Baden-Wettingen ist Lägern Wohnen die grösste Genossenschaft. 2018 sorgte sie mit dem Bau der ersten autofreien Siedlung im Kanton für Schlagzeilen.
Kaufen statt mieten zahlt sich aus
Dank niedriger Zinsen ist der Erwerb von Wohneigentum noch attraktiver geworden. Dabei zeigt sich, dass die Preise in den Zentren um einiges höher sind als auf dem Land. Bis Mitte 2020 sind sie sogar noch gestiegen, schreibt die Aargauer Zeitung am 15. September 2020 und stützt sich dabei auf den Wohnungsmarktbericht der Aarauer Primus Property AG. Die Nachfrage nach Wohneigentum in den Kleinstädten und in der Nähe von Zürich oder Basel ist enorm hoch und bestimmt den Preis. Dennoch ist das Preiswachstum im Aargau weniger stark als in anderen Regionen der Schweiz. In der NAB-Regionalstudie 2019 wird deutlich: Der Bau von Wohneigentum geht zurück und der Trend führt weg vom Einfamilienhaus. Die einzige Ausnahme bildet hier das Fricktal.
Finanziell zahlt sich Wohneigentum aus. In der NAB-Regionalstudie 2019 heisst es: «Wir betrachten für diesen Vergleich auf den Online-Plattformen inserierte 4.5-Zimmer-Eigentumswohnungen. Im zweiten Quartal 2019 kostete ein solches Objekt im Median CHF 640’000. Wir unterstellen eine für einen Ersterwerber typische Fremdfinanzierungsquote von 80% und die Wahl einer Fix-Hypothek mit einer Laufzeit von fünf Jahren. Damit beliefen sich die Zinskosten im zweiten Quartal 2019 nur noch auf CHF 5’734 pro Jahr. Zum Vergleich: Für ein gleich teures Objekt hätten sich die Hypothekarzinskosten 2008 auf beinahe CHF 22’000 belaufen. Die finanziellen Aufwände für Eigentum bestehen aber nicht nur aus den Hypothekarzinsen. Hinzu kommt der Unterhalt (1% des Liegenschaftswerts), der im obigen Beispiel CHF 6’400 ausmacht. Weiter müssen steuerliche Aspekte (Eigenmietwert), Opportunitätskosten in Form von Anlagealternativen des Eigenkapitals, Risiken wie das finanzielle Klumpenrisiko oder die kurzfristige Illiquidität des Objekts sowie Gewinnchancen dank einer langfristigen Aufwertung des Grundstücks berücksichtigt werden. Alles in allem ergibt das derzeit einen jährlichen finanziellen Aufwand von CHF 15’141. Doch selbst bei einer solchen Vollkostenbetrachtung liegen die finanziellen Aufwände für Wohneigentum im Kanton Aargau 28.3% tiefer als die Jahresmiete (CHF 21’120) einer vergleichbaren Mietwohnung.»
Ob Wohneigentum oder Mietwohnung – Wohnen im Aargau ist attraktiv. Für die Wahl des Wohnorts können Sie sich durch unsere interaktive Karte inspirieren lassen. Sie zeigt ihnen, in welchen Regionen Sie sich mit einer günstigen Miete vielleicht ein Schnäppchen ergattern können.
Autor: CH Media